屋顶漏水，水顺着墙一直滴到卧室。
我联系房东两周都没动静，他还催我交下个月房租。
我能不能先不交，等他修好了再说？
很多在英国租房的朋友都遇到过类似情况：
房东拖着不修、屋子越住越糟、租客又怕“不交房租”会被赶走。
那在法律上，我到底有没有权利“拒付房租”呢？
一、房东的维修义务是什么？
根据《Landlord and Tenant Act 1985》第11条（Section 11），英国房东在法律上有义务保持房屋结构和设备的良好状态，包括：
- 屋顶、墙壁、窗户、门、排水系统；
- 水管、煤气、电力系统；
- 供暖与热水设备。
只要不是租客自己造成的损坏（比如擅自改装、打洞导致漏水），房东都有法定义务修好。
二、我能“拒付房租”吗？
不能直接拒交或停付房租。
在英国，这样做属于 “unlawful withholding of rent”（非法停付房租），可能导致：
房东发出 Section 8 驱逐通知（以欠租为由）；
影响信用记录、失去租客保护。
三、那我该怎么办？
1. 写正式维修请求（Written Request）
通过邮件或短信通知房东问题，并保存记录（包括照片、日期、交流截图）。
建议邮件标题写明：“Formal repair request under Section 11 Landlord and Tenant Act 1985.”
2. 给予合理维修期限（通常14天）
让房东有时间安排修理。如果房东仍不处理，你可：
3. 向当地 Council 的 “Environmental Health” 举报
他们可以派人上门检查，要求房东限期维修。
4. 使用 “Repair and deduct” 方法（谨慎使用）
在极端情况下，你可以自己请专业工人维修，然后从下次房租中扣除费用，但必须：
- 提前书面通知房东；
- 给出报价与发票；
- 保留维修证明。
否则依然有风险被房东追租。
四、什么时候租客可以合法停付？
只有在以下极端情形下：
- 房屋因严重失修而无法居住（uninhabitable）；
- 已经多次正式投诉，房东拒不处理；
- 地方政府或法院已介入确认房东违约。
此时租客可向法院申请：
“Rent Repayment Order（RRO）” 或 “Compensation Claim”。
五、律师建议
在英国，“拒付房租”是最后一步，不建议轻易使用。
更安全的做法是：
- 记录问题（照片+日期）；
- 保留所有沟通证据；
- 书面通知房东；
- 必要时让律师介入发正式信函（Letter Before Action）。
有时律师的一封信，比你苦等一个月更有效。
如果你也遇到类似的情况，欢迎留言或私信我们团队。我们可以帮你判断并指导你安全维权、不丢租客权益。
