2025年10月，英国议会通过的《租客权利法案》（Renters’ Rights Bill）正式生效，这被普遍认为是自上世纪90年代以来英格兰地区最深远的租赁制度改革。
该法案的核心目标是让租房市场更加公平、透明和安全——尤其是在私人租赁占全国住房约五分之一的背景下，这项改革的影响将波及数百万家庭和业主。
一、从“固定租期”到“周期性合同”：租客将不再被房约束死
过去的租约往往限定为一年或两年，提前解约意味着违约或赔偿。新法案彻底改变了这一点——今后英格兰地区的住宅租约将全面采用**“滚动式租约”（periodic tenancy）**。
这意味着：
- 租客可按月续住，只要按时交租即可；
- 想搬离的租客，只需提前两个月通知房东；
- 房东则不得随意设定短期“解约陷阱”或人为制造压力迫使租客搬出。
这一制度更贴近“居住权优先”的理念，避免租客被“困”在条件恶劣的房屋中。同时，新法案还禁止房东或中介发起“竞价抢租”（bidding wars），所有出租房源都必须明码标价。
二、“无理由驱逐”成为历史：租客的居住安全正式写入法案
改革中最受关注的部分，是对长期饱受争议的 Section 21 “no-fault eviction” 的废除。
这意味着房东不能再在未说明具体理由的情况下要求租客搬离。
根据新规：
- 租客入住前12个月内，房东无权提出驱逐；
- 若房东因出售或自住等正当理由终止租约，须提前4个月通知；
- 对于严重欠租、反社会行为或房屋损坏的情况，房东仍可通过 Section 8 提起驱逐申请；
- 若租客因维修问题提出投诉，房东不得进行报复性驱逐。
这项变化标志着租客在法律上获得更强的居住保障，也意味着未来房东的合规义务将显著增加。
三、“体面住房”成为法律标准：房屋安全与健康问题受法律监管
除了程序性保障外，《租客权利法案》还同步引入了 “体面住房标准”（Decent Homes Standard），并明确将 “Awaab法案”（Awaab’s Law） 纳入执行框架。
该条款要求：
- 所有出租房屋必须符合最低居住标准；
- 若房屋存在安全隐患（如霉菌、潮湿、电气故障等），房东必须在法定时限内完成维修；
- 地方议会可介入强制执行。
这一改革的直接导火索是2017年一名两岁男童Awaab因长期暴露在严重霉菌环境中而去世的悲剧。自此之后，“健康居住权”首次被正式确立为法律底线。
四、房租调整受限：一年仅可上调一次
在通胀与租金飞涨的背景下，新法案规定房东每年最多只能调整一次租金，且涨幅必须与市场水平相符。
若租客认为涨幅过高，可向 First-tier Tribunal（初级民事法庭） 提出复议。
押金规则保持不变：
- 年租低于 £50,000 的房屋，押金上限为5周租金；
- 年租超过 £50,000 的房屋，上限为6周；
- 预付租金不得超过一个月。
五、学生、公屋与特殊租赁群体：细分规则下的平衡尝试
新法案也为特殊租赁类型制定了独立条款。例如：
- 学校宿舍或学生公寓可在学期结束前两周发出退租通知；
- 私人房东若出租HMO（多租房）给学生群体，需提前4个月通知以便更换租客；
- 政府将监测学生租赁市场，防止机构性垄断。
这些规定旨在平衡学生租赁市场的季节性需求与房东的租期安排。
六、宠物、家庭与福利租客：反歧视保护进一步扩大
法案还对宠物与租客群体的权益作出明确保护：
- 房东必须“合理考虑”租客的养宠请求，拒绝需提供正当理由；
- 房东及中介不得因租客领取福利或有子女而拒租；
- 但房东仍可进行信用与支付能力审核。
这反映出英国住房政策从“财产主导”逐步向“平等居住”转型。
七、挑战与展望：更公平的市场，还是更复杂的制度？
改革的初衷是好的——让租客更有安全感，让市场更透明。但现实挑战也显而易见：
- 房东信心下降：更多业主或将退出出租市场，导致供需失衡；
- 司法压力上升：Section 8程序的申请量预计将倍增；
- 执行成本提高：地方政府需配备额外资源以执行“体面住房标准”。
总体而言，《租客权利法案》代表了英国租赁制度的方向性转变：
➡ 从短期盈利转向长期居住保障；
➡ 从自由裁量转向制度监管。
无论你是房东还是租客，都应尽快了解这部新法案的主要内容与权利义务，提前做好调整与合规准备。
律师点评
《租客权利法案》的通过意味着英格兰租赁制度进入“居住权优先”的时代。它将迫使出租市场走向更加制度化与专业化，未来合规、透明、长期稳定将成为新的关键词。
