在英国出租房屋过程中，不少房东都会遇到这样的问题：
明明只租给了一个租客，却发现房子被分租、转租，甚至在 Airbnb 上挂牌，这种情况房东能不能直接终止合同、收回房屋？
答案是：在大多数情况下可以，但必须依法操作，不能自行处理。
1）什么是“私自转租”？
在英国法律与租赁实务中，“私自转租”通常指：
① 租客未经房东书面同意，
② 将全部或部分房屋：
- 转租给第三方
- 分租给他人居住
- 用于短租或 Airbnb 等商业用途
如果租赁合同中明确写明 “不得转租（No subletting without consent）”，上述行为通常构成明确违约。
2）房东能否因此终止合同？
原则上，是的，未经许可的转租通常构成合同违约，房东有权依法启动终止合同与驱逐程序。
但需要强调的是：房东不能自行终止、不能换锁、不能赶人。
3）通过法院申请收回房产
1. 核查租赁合同条款
第一步应确认合同中是否包含以下条款之一：
- 明确禁止转租
- 要求转租必须经房东书面同意
- 仅允许在特定条件下分租
如合同未作任何限制，处理方式将更为复杂，需要进一步法律评估。
2. 以“违反租约”为由发出 Section 8 Notice
在合同禁止转租的情况下，房东可依据《Housing Act 1988》发出 Section 8 驱逐通知，常见依据包括：
- Ground 12：违反租约条款
- 如涉及欠租、滋扰，可合并其他 grounds
通常需给予租客 14 天 的法定期限。
3. 通过法院申请收回房屋（Possession Order）
若租客在通知期满后仍拒绝搬离，房东可向法院申请 Possession Order。只有在法院裁定并由法警执行后，房东才能合法收回房屋。
4）常见但错误的做法（高风险）
以下做法在英国属于违法或高风险行为：
- 直接换锁
- 擅自进入房屋
- 清走租客或转租人的物品
- 断水、断电、断网
- 通过威胁方式逼迫搬离
上述行为可能构成：
- Illegal Eviction（非法驱逐）
- Harassment（骚扰租客）
房东反而可能被租客起诉并要求赔偿。
5）涉及Airbnb/短租的额外风险
若租客将房屋用于 Airbnb 或类似短租平台，还可能涉及：
- 违反租赁合同
- 违反 local council 的短租或规划规定
- 增加房东在保险、责任方面的风险
在此情形下，房东应尽早采取法律行动，避免风险进一步扩大。
6）专业建议
在英国，租客私自转租并不意味着房东可以“立即终止合同”，而是意味着房东具备了启动合法终止程序的法律基础。
如果你作为房东发现：
- 房屋被分租或转租
- 房屋被用于商业短租
- 租客长期不在、第三方实际居住
建议尽早让律师介入：
- 审查合同条款
- 固定证据
- 正确选择Section 8 或其他合法路径
结语
未经许可的转租在英国属于严重的租赁风险问题。
合法维权的关键不在于“是否有理”，而在于“是否走对程序”。在采取任何行动前，对合同条款与法律路径进行专业评估，往往能避免不必要的纠纷与反向风险。
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