作者：7 Lex Legal 房地产与租赁法团队 | 2025年11月
英国议会近日正式通过并实施《租客权利法案》（The Renter’s Rights Act 2025），标志着自上世纪90年代以来英格兰租赁体系最重大的制度性变革。该法案被视为“租房市场的分水岭”，其核心目标是提高租客保障、强化房东问责，并改善住房质量标准。
对于私人房东而言，这不仅意味着租赁合同模式与租约终止规则的根本性变化，更意味着合规成本和法律风险的显著上升。以下是本所对主要条款及其潜在影响的法律解读与建议。
一、租约制度全面改制：固定期限合同将成为历史
《租客权利法案》废除了沿用数十年的固定期限保证短期租约（Assured Shorthold Tenancy, AST）制度，取而代之的是滚动式周期租约（Periodic Tenancy）。
这意味着租客在履行租金义务的前提下，可按月居住并随时提出退租申请，只需提前两个月书面通知。房东则不再享有“无理由收回房产”的权力，第21条（Section 21）驱逐程序将被彻底废除。
未来，房东若希望收回房产，必须依据经修订的第8条（Section 8）法定理由，并能够提供充足证据支持驱逐请求。
建议：
- 及时更新租赁合同模板，以符合新制周期租约模式；
- 熟悉修订后的Section 8具体条款，并保留相关证据（如违约记录、拖欠租金、房屋回收自住等），以备未来可能的法律程序。
二、租金调整机制受限：加租需符合法定程序
新法案对租金调整的程序和频率作出了严格限制：
- 每12个月仅允许进行一次租金审查；
- 调整需提前两个月书面通知；
- 租客如认为加租不合理，有权向租金评估仲裁机构（Rent Tribunal）提出申诉。
同时，竞价租房（bidding war）与要求支付高额预付款的做法将被全面禁止。
建议：
房东应保存所有租金变更通知与沟通记录，确保每一次调整均符合程序要求，并避免与租客的非正式口头约定。违反程序的加租可能被视为无效，甚至引发民事纠纷。
三、住宅标准全面提升：社会住房标准延伸至私租领域
本次立法的一大亮点，是将社会住房领域的“体面住房标准（Decent Homes Standard）”及Awaab’s Law（阿瓦布法）适用于私人租赁市场。
房东须确保出租房屋在安全性、供暖、维修及能源效率等方面达到法定基准。地方政府有权上门检查，若发现隐患或违规，可处以高额罚款并发出整改命令。
此外，全国房东注册制度（National Landlord Register）也将建立，未注册的房东将被禁止发布出租广告或签署新租约。
建议：
- 对现有物业进行全面合规检查，重点审查防潮、供暖、电气安全及能源等级（EPC）；
- 建立维修记录档案，并在租客报告问题后按时处理，以防行政处罚或租金追偿令（Rent Repayment Order）。
四、反歧视条款与租客权利扩展
新法案进一步强化了租客平等权：
- 房东不得因租客领取福利或有子女而拒租；
- 租客获得法定申请养宠物的权利，房东虽可要求保险或附加条件，但不得一概拒绝。
此举旨在打破“隐性歧视”问题，使更多社会群体能公平进入租房市场。
建议：
更新申请流程和广告用语，避免使用可能被视为歧视的措辞（如“无儿童”、“仅限在职租客”）；
在租赁合同中设立明确的宠物条款与押金安排，确保双方责任清晰。
五、学生租赁的特别条款
针对学生群体，法案设立了专门的驱逐理由（Student Lettings Ground）。
房东若出租给三名或以上学生（HMO租赁），可在每年6月1日至9月30日期间按规定收回房产，但需提前通知并符合法定条件。
提示：
学生租赁周期的调整可能影响传统的学年签约安排。房东需留意过渡性条款，尤其是对于2025年10月前签订的旧租约，须在28天内完成必要的通知程序。
六、结语：房东应尽快启动合规准备
《租客权利法案》是英格兰租赁法律的里程碑改革。它提升了租客的地位，但也要求房东承担更高的合规义务。
我们建议房东立即采取以下三步措施：
- 审查现有合同与租赁流程——确保所有条款与新法不冲突；
- 建立物业合规档案——包括安全证书、维修记录、能源报告等；
- 寻求法律审阅或培训——及时了解新法实施细节与地方法规衔接。
若您希望了解本法案对您具体物业的影响或需要更新合同模板，欢迎联系本所房地产法律团队。
