过去三十年来，英国租赁市场经历了无数次调整，但很少有一次像这次《租客权利法案》（Renters’ Rights Act）这样引发全国关注。
这项于2025年正式通过的法案，被认为是英国租赁制度的“系统重塑”——它不仅影响到超过1100万名租客，也让房东群体重新审视自己的权利与义务。
一、从“签一年”到“想住多久住多久”：固定租期将成历史
传统的12或24个月固定租期模式，将被“周期性租约”（periodic tenancy）取代。
这一变化意味着：
- 租客在租约期满后，可以无限期居住，无需续签新合同；
- 若想搬离，只需提前两个月通知房东即可；
- 房东则必须遵循更严格的解约条件。
政府的解释是：这项改革能减少“被迫续租”或“被困于次等房屋”的情况，为租客提供更大生活自主权。
二、“无理由驱逐”将终结：房东收回房屋需有正当理由
长期以来，Section 21 “无理由驱逐”条款让许多租客饱受不安——房东只需发出通知即可要求租客搬出。
该条款将随着《租客权利法案》的实施彻底废除。未来，房东只能在以下几种情况下申请收回房屋：
- 房屋将被出售或自住；
- 租客严重拖欠租金（需达到3个月）；
- 租客造成重大损坏或扰乱邻里；
- 存在其他违反租约的严重行为。
同时，法案要求：房东在租期开始的前12个月内不得提出收回申请，并需至少提前四个月发出通知。
三、租金上涨不再“随心所欲”：必须合理且可申诉
未来，房东提高租金须遵守两个新原则：
- 提前两个月通知租客；
- 不得超过市场合理价位。
租客若认为涨幅不公，可向初级法庭（First-tier Tribunal）申诉，由法院裁定是否合理。
此外，所谓“租金竞价”（bidding war）——房东让潜在租客出更高价抢房的做法，也将被正式禁止。
四、“体面住房标准”与“Awaab法”：安全与健康成为法律底线
在两岁男童Awaab Ishak因霉菌问题去世的悲剧之后，英国政府引入了“Awaab法”（Awaab’s Law）与“体面住房标准”（Decent Homes Standard）。
这意味着：
- 房东必须在规定时限内修复危害健康的住房隐患；
- 若因卫生或霉菌等问题拖延维修，租客可投诉并获法律支持；
- 投诉房屋状况将不再成为被驱逐的理由。
五、押金、预付租金与反歧视规定：租赁流程更透明
押金制度总体不变：
- 年租低于£50,000的，最高押金为5周租金；
- 年租高于£50,000的，为6周租金。
但房东不得要求超过一个月的预付租金，以防止以高额预付款形式“筛选”租客。同时，法案明确禁止对有子女或领取福利金的租客进行歧视。这意味着房东不得在广告中标注“无儿童”或“无DSS”（指领取福利者）。
六、宠物不再是禁区：房东须“合理考虑”
养宠物问题一直是租客与房东间的矛盾点。
新法规定：
- 租客有权提出养宠申请；
- 房东必须给予合理理由才能拒绝；
- 若担心损坏，房东可要求租客购买宠物保险以作保障。
这一条款被广泛视为让“宠物家庭”拥有更多居住选择的重要进步。
七、学生租赁的特殊安排
对于大学宿舍及大型学生公寓，租约依然保持相对灵活。学校或机构可在学期结束后提前两周通知学生搬离。但对于私人房东出租给学生的情况，驱逐时限将延长至四个月，并须满足特定条件。
八、社会反应：租客欢呼，房东观望
租客权益组织如 Shelter 与 Generation Rent 称此法案是“租房一代的历史性胜利”，
而房东协会（NRLA）则表示理解改革方向，但担忧法院系统能否承担日后大量的纠纷与申诉。
总体来看，这部法案在政策平衡上更倾向于保护租客，但也在努力维护房东的合理利益——例如在拖欠租金和房屋损毁情形下仍赋予房东维权通道。
结语：租赁关系走向“契约平衡”时代
《租客权利法案》的实施，标志着英国租赁市场从“房东主导”走向“权责并重”。
未来的租赁纠纷，将不仅仅是合同问题，更是法律对居住权、生活质量与公平住房机会的再次确认。
对房东而言，这意味着更高的合规要求；
对租客而言，则意味着更稳定、更有尊严的居住环境。
可以说，这是一场关于“家”的权利革命。
