英国《租客权利法案》（The Renter’s Rights Act 2025）已于2025年10月27日正式生效，标志着私人租赁市场迎来三十年来最大规模的制度改革。
这部法律旨在增强租客权利、规范房东行为、并提高居住质量，对数百万正在租房的个人与家庭而言，这是一场真正的“居住规则重启”。
本文将从租客角度出发，梳理法案的主要变化及其对日常租房生活的具体影响。
一、滚动式租约取代固定合同：租客获得更大自主权
以往租房者通常需签订为期6个月至2年的固定合同（Assured Shorthold Tenancy, AST），若提前解约往往要承担违约责任。
新法案实施后，所有租约将自动转变为“周期性租约（Periodic Tenancy）”——也就是按月滚动续租。
这意味着：
- 租客只要按时交租，租期可自然续延；
- 想搬离时，仅需提前两个月通知房东；
- 不再受“固定期限”束缚，无需担心提前搬家被罚。
与此同时，房东不能再依靠“无理由驱逐”（Section 21）要求租客搬离，必须提供合法且具体的理由（例如欠租、房屋拟出售、自住需求等）。
实务建议：
- 保留所有租金支付凭证与沟通记录；
- 若收到驱逐通知，应立即核查是否符合法定驱逐事由，并及时寻求法律援助。
二、租金上涨受法律限制：租客可挑战“不合理加租”
《租客权利法案》规定：
- 房东每12个月只能进行一次租金调整；
- 加租前必须提前至少两个月书面通知；
- 租客有权向租金仲裁机构（Rent Tribunal）提出异议，要求裁定加租是否合理。
此外，房东和中介不得通过“竞价租房”（即让潜在租客出更高价以争取租约）或要求大额预付款等方式变相提高租金。
实务建议：
- 若收到加租通知，检查通知日期与内容是否符合法律程序；
- 若认为涨幅过高，可在通知生效前向仲裁机构申请复核；
- 记录与房东沟通的所有邮件或消息，防止未来争议。
三、更高的住房质量标准：房东须确保“体面居住”
过去，许多私租房屋存在潮湿、取暖不足、维修不及时等问题。新法案首次将“体面住房标准（Decent Homes Standard）”和Awaab’s Law（阿瓦布法）扩展至私人租赁领域。
这意味着每一位租客都有权：
- 居住在安全、温暖、无健康隐患的住所；
- 要求房东在合理期限内修复损坏或隐患；
- 若房东拒不维修，可向地方议会（Local Authority）举报，甚至申请租金返还令（Rent Repayment Order）。
实务建议：
- 拍照留存所有房屋问题（霉斑、漏水、供暖不良等）；
- 通过书面或邮件方式正式报修；
- 若超过合理期限未修复，可请求议会介入。
四、反歧视与宠物权利：更公平的租房环境
《租客权利法案》明确规定，房东或中介不得拒绝接受“领取福利的租客”或“有子女的家庭”。
任何以“职业身份”“家庭结构”等为由的拒租行为，可能构成非法歧视。
同时，租客获得了新的法定权利：
可向房东提出养宠物申请。
房东若拒绝，必须有合理理由（如过敏、建筑限制等），并不得设置“一刀切”的禁止政策。
实务建议：
- 若因领取福利或家庭原因被拒租，可向平等与人权委员会（EHRC）投诉；
- 申请养宠物时，建议提供保险证明、宠物健康记录等材料，以增加批准机会。
五、学生租客的新规则
对于学生群体，法案单设了一项季节性收回房产的驱逐条款。
如果你与三名或以上学生合租（HMO），房东可以在每年6月1日至9月30日期间依法收回房屋，但必须：
- 在签约前就已书面说明该安排；
- 且租约签订日期不得早于入住日期6个月以上。
这一变化旨在平衡学生租赁的季节性需求，但租客应关注过渡期通知，以免因程序不清导致租约提前终止。
六、租客的行动指南
面对新法实施，租客应主动了解自身权利，并建立基本的租房文件管理习惯。
7 Lex Legal 房地产团队建议：
- 保存所有文件：包括租约、押金保护证明、维修记录和通信往来。
- 核对租赁合规性：确认房东是否已在全国房东注册系统登记。
- 发生纠纷时及时求助：包括租金争议、维修拖延、非法驱逐等情形，可通过本所或地方议会寻求法律支持。
七、改革的另一面：潜在挑战与市场连锁反应
尽管《租客权利法案》以“强化租客权益”为核心，但业内普遍担忧，这场制度重启也可能带来一系列连锁反应。
- 房东筛选更谨慎，租客门槛或将提高
由于“无理由驱逐”被废除，房东一旦签约，将更难在租期内合法解除合同。这意味着许多房东在出租前会更严格审查租客背景——包括信用记录、收入来源、甚至社交媒体信息。虽然法律禁止“歧视”或拒绝福利租客，但在实际操作中，房东可能以“参考检查不过关”“租期不合适”等理由规避，这种隐性门槛难以彻底杜绝。
- 租金谈判空间减小，市场价成为主导
法律规定每12个月方可加租一次，并可申诉“不合理涨幅”，看似保护租客；但在实际操作中，若市场整体上涨，房东依然可引用“market rent”调整到区域平均水平。过去租客或能通过续签谈判保持较低租金，如今“公平涨租”制度反而可能使租金更趋于统一、上浮空间变大。
- 部分房东或选择退出市场，房源减少
新规提高了房东的合规与维护责任，从维修时限到文件登记都更繁琐。部分中小房东可能因成本和风险上升，转而出售房产或退出租赁市场。在短期内，这可能造成私人租赁房源减少、租金进一步上涨的结构性矛盾。
总结
《租客权利法案》无疑让租客在制度上更有保障，但市场反应尚需时间消化。真正的平衡点，仍取决于房东与租客能否在“权利与信任”之间建立新的契约关系。未来几年，这场改革或许将重新定义“租房”在英国社会中的意义——从单纯的交易，走向一种更长久、更平等的居住合作。
